「漏水復旧の現場」

昨日今日といい天気ですね！
でも風が強く、日向と日陰の差が大きく、日陰の寒さに驚く橋本です。

今日は定休日にてお休みを頂いておりますが、やはりこの時期、朝からいろいろな電話掛かって来ます？！
まぁお休みを頂いているだけでも有難いですよね。

ちなみに昨日は、先日お話しました漏水事故の件で、上階の加害宅の漏水復旧作業現場に行って来ました！！

今回の原因箇所ですが、調査をした結果、浴室下の給湯管よりの漏水でした。
そう点検口から見える、手の届く範囲での作業は大掛かりではないんですが、今回は床等に埋設されている箇所にて、特に、今回は浴室がユニットバスではなく構造と一体型になっているために、更にコンクリートに埋まっている箇所での漏水でした。

今回はすでに入居中のお部屋ということもあり、浴室の床をハツって漏水箇所を止める作業ですと大掛かりになる為、今の配管を殺して配管を別に切り替えるといった復旧作業です。

とはいえ、それでも大掛かりな工事ですが。。

もし仮に浴室をハツったりする作業をした場合は？？？
・費用がかなりかかる。
・また音が出る工事なので近隣との調整が必要。
・管理組合との調整(今回は分譲の為、その場合、管理組合によっては工事許可証だけでなく、月に数度しかない理事会、理事長の承認がないと出来ないといったややこしい話もある為。なお今回の組合さんは理解して頂きスムーズに工事進めています！)が必要です。

ただ、もし上記工事をした場合、一番の問題は、
・数日工事がかかる可能性(モルタルをハツる、水道工事、モルタルで埋める、それを乾かす、タイルを仕上げるなどを考えると数日利用出来ない可能性があります)あり、空室なら、それもいいのですが住まれている場合、その間のお風呂や利用どうするの？！という問題が出てきます。
また、お客様のストレスやテナントリテンションを考えると微妙ですよね、それが原因で退去のお話を言われかねないので。

そう考えると、露出面を極力減らし、床等に埋設出来ることはして、配管を別バイパスで切り替え、次回部屋を出られた際に、リフォームするという流れになりました。(ただリフォーム時にするかどうかはオーナー様との話し合いで今回の工事の仕上がり次第ですが。目立たないならそのままでもいいと思います。)

今回は次の現場の関係で完了までは現場にいませんでしたが、工事の方より完了の報告を受けホッとしています。
あとは、保険等の処理や管理組合、保険会社との調整折衝等があります。先は長いですよ。まだまだ。

なお、余談ですが、漏水時の基本的な流れとして漏水→原因究明・改善工事→被害復旧工事というのが大きな流れにて、費用、工事内容としては調査、改善復旧工事、被害(建物)復旧工事、家財のなどの被害品というのが一般的です。

ただ、工事によっては、先ほどのように長引き、その間部屋や設備の利用が出来ない、生活できない等の話になる事もあります。
その際には、お客様には極力ご協力を頂くのですが、場合(被害や期間)によっては、お風呂の調整やホテルの手配、また工事に伴い一時的に家財の移動保管といったケースもあります、上記以外に費用や作業が発生する時があります。
この調整が更に難しい？！
なお、当社では、マンスリーやデイリーを手がけているグループ会社「月極倶楽部」(⇦詳しくはクリック！！)があるので、こういう時は心強いです。私もしばしば利用させて頂いています。こういう時に、グループで、何でもワンストップでやっている強みがあり、現場としてものすごく助かっています。

こんな業務をオンサイトマネジメントではしていますが、今更ながらですが、この漏水対応は、かなり専門性のある業務にて、先日も書きましたが管理の人間が、最初にぶち当たる難しい業務でもあります。
これは、訴訟と似ていて、かなり手間と期間が掛かります。
また被害者、加害者の気持ちもあるんで神経を使います。
なので、たまにそのあたりを理解されていない区分所有者のオーナーさんと直接話をしたりや賃貸仲介中心の会社と折衝する時に、「この人たち大丈夫かな？！」と思う事がしばしば。
また、分譲管理物をしている会社でも、イマイチ分かっていない担当者に当たると大変です？！
こういうリスク管理はPMとしては重要な業務ですし、スキルの部分だと思います。
なお、先日、同じぐらい、いやそれ以上？！の管理経験のある取引先の管理担当の方と話をする機会があり、その方は管理物件に漏水があると聞くと。。。
「漏水って聞くとテンション上がるんですよね！アドレナリンが出て、何だかやってやろうという気になるんです！！」という話をされていました。
ん〜、この仕事を極めると、この人みたいに強者なるんだなぁ、改めて感心しましたね〜。
それにうなずいている私も。。。？！
どうなんだろうか？！
まぁでもまだまだなのでその域に達するまで？？もっと頑張らねばです。


最後に仕事以外の話で恐縮ですが。。。
そうそう、この場所に、リベンジしてきましたよ！
ここに？！


今回は軽々と越えていきましたよ？！当たり前か？！


この話、何度もするの、しつこい、悔しから！？

そう、ホント悔しかったんです。
今回改めて見たら。。。



このポールより内側(左側)のこの段差でつまづいて転んだんですよ。

そりゃ悔しです。でも、今回、無事？！リベンジを果たしたので、この話はここまでにしたいと思います。何度も自虐ネタ失礼しました？？

それでは、また！ (＾ｰ^)ノ


なお、お部屋の募集・リーシング業務、家賃回収等の賃貸管理は、以前私も書いていました、こちらの「CFネッツPMブログ」(⇦是非クリックして下さい。)で日々の業務の事を書き込んでいますので、是非見てみて下さい！！




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